Odunpazarı Belediyesi Millet Bahçesi için yapılan plan değişikliği müracaatı ile ilgili yazılı bir açıklama yaptı. Açılamada, " Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca bu alan da sadece %1.58 oranında yapılaşma olacağı iddia edilmektedir. Oysaki plan notları incelendiğinde, plan üzerinde belirlenen 0.03 (%3) yapılaşma hakkını bile aşabilecek plan hükümleri getirildiği tespit edilmiştir"denildi.
Açıklama şöyle; "Toplu Konut İdaresi Başkanlığının konuya ilişkin 09.07.2019 ve 10.07.2019 tarihlerinde basında yer alan açıklamalarına ilişkin;
Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca; İmar Kanununa göre Millet Bahçelerinde 0.05 yapılaşma hakkı olduğu açıklanmıştır. Ancak Eski Atatürk Stadyumunun bulunduğu alana ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığın’ca hazırlanan imar planı değişikliğinde belirlenen emsal değeri 0.03 (%3) dür.
Yine Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca bu alan da sadece %1.58 oranında yapılaşma olacağı iddia edilmektedir. Oysaki plan notları incelendiğinde, plan üzerinde belirlenen 0.03 (%3) yapılaşma hakkını bile aşabilecek plan hükümleri getirildiği tespit edilmiştir.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca eski stadyum alanında Millet Bahçesi Projesi’nde hiçbir aşamada yapılaşma planlanmadığı belirtilerek Eskişehirli vatandaşların daha çok yeşille ve oksijenle buluşturulacağı açıklanmıştır. Ayrıca Millet Bahçesi’nin yapılaşmayı arttıracağına yönelik iddiaların gerçek dışı olduğunu söyleyerek Eskişehir Millet Bahçesi ile ilgili ne ihale hazırlık aşamasında ne de sonrasında kesinlikle yapılaşma planlanmadığı belirtilmiştir.
Ancak bu alan için hazırlanan plan hükümlerinin yapılan açıklamaları desteklemediği görülmektedir. Eskişehir kültür varlıklarını koruma bölge kurulu da plan notlarının tekrar değerlendirilmesine ilişkin karar almıştır.
Bu plan hükümleri kaldırılmadığı sürece, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nca, günü kurtarmak adına % 1.58 yapılaşmanın aşılmayacağı deklere edilse de bu plan hükümleri ile uzun vadede yapılaşma yoğunluğunun rant için artacağı, açık alan miktarının azalacağı endişesindeyiz.
Ayrıca ilçemiz sınırlarında yer alan bu bölgeye ilişkin imar planı değişikliği hazırlanırken belediyemizden ve Büyükşehir Belediyesinden herhangi bir görüş alınmamıştır.
Plan değişikliğine konu alan; İmar Planlarında Meydan (Türk Dünyası Meydanı) Alanına isabet etmektedir. İmar Planında “Meydan” olarak planlı alanlarda imar mevzuatı gereği sadece tuvalet ve zemin altı otopark alanları yapılabilmektedir. Söz konusu alanda plan değişikliğine gidilmeden, imar planındaki Meydan kararına aykırı ruhsatsız yapılaşmalar başlatılmış olup, inşai faaliyetlere devam edilmektedir.
Eski Atatürk Stadyumunun kaldırılmasıyla bu bölgenin Meydan Alanı olarak düzenlenmesindeki asıl amaç; bu bölgede açık alan/kapalı alan dengesinin, açık alan lehine olmasını sağlayarak, yapılaşmaya müsaade etmeden; şehrin açık alanlara olan ihtiyacının giderilmesidir.
Bahse konu yaklaşık 52.000 m²’lik Meydan alanı; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca E=0.03 yapılaşma koşullu Millet Bahçesi olarak planlanmış ve yapılaşmaya ilişkin plan hükümleri getirilmiş olup, etrafındaki tescilli yapılar nedeniyle 2863 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere 27.06.2019 tarihinde Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun gündemine getirilmiştir.
Plan notlarının 3. Maddesinde; “Millet Bahçesi Proje Alanı içerisinde kalan yapılar; yapılar için belirlenen emsale esas inşaat alanı sabit kalmak koşulu ile ifraza konu alan için oluşan emsal oranına bakılmaksızın vaziyet planına göre ifraz edilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Bu maddeye göre; parselin defalarca ifrazı durumunda, her defasında üretilen parsellerde tekrar %3 emsal hakkı kullanılabileceğinden ifraz öncesi yapı inşaat alanının aşılmış olacağı açıktır. Ayrıca tüm parsel alanının %3’ü hesaplanılarak inşa edilmiş yapıların, olası ifraz sonrası üzerinde kaldığı parselin yüzde kaçına oturacağı belirsizdir.
Plan kararına göre yaklaşık 1560 m² kapalı alan yapılabilmekte olup, plan notlarının ifraz ile ilgili hükümleri incelendiğinde 1560 m² inşaat alanının aşılacağı görülmektedir. Ayrıca yapılaşmaya ilişkin bu artışın ne kadar olacağı vaziyet planı ile belirleneceğinden, artış miktarı
belirsizliğini korumaktadır. Bu nedenle de Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca plan notlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tekrar değerlendirilmesine ilişkin 27.06.2019 tarihinde karar alınmıştır.
Plan notlarının 5. Maddesinde “ İmar ada/parsellerinde teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanları, ifraz şartları aranmaksızın, vaziyet planına göre ifraz edilebilir veya iskan almaksızın kat mülkiyetine göre bağımsız bölüm olarak belirlenir.’’ denilmekte olup, teknik altyapı için iskan alma zorunluluğu bulunmamakla birlikte bağımsız bölüm olarak belirlenme gerekliliği yoktur. Plan notunun amacı anlaşılamamıştır.
Plan notlarının 7. maddesinde ise “Alan bütününde otopark ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak açık/kapalı ve zemin altı/üstü otopark yapılabilir. Emsale dâhil değildir.’’ ifadesi yer almaktadır.
Açık alan olması planlanan bu alanda zemin üstü kapalı otoparkın emsal dışı kalması kabul edilemez. Bu plan notu ile herhangi bir inşaat alanı veya kat adedi sınırı olmaksızın emsale dâhil edilmeden zemin üstü kapalı otopark yapılabilecektir. Bu plan notu, açık alan olması planlanan bu alanda büyük hacimde kapalı alan yapılmasının önünü açmaktadır. Zemin üstü kapalı alan mutlaka sınırlandırılmalıdır.
Sonuç olarak; özellikle de kent merkezinde, kentimizin toplanma alanlarına ve açık yeşil alanlara olan ihtiyacı da göz önünde bulundurulduğunda, yapı yoğunluğu getirecek plan notları ile plan değişikliği yapılması şehircilik ilkeleri açısından doğru bir yaklaşım değildir.
Betonu bulamadık vb. gibi yaklaşımlarla işi sulandırarak değerlendirmek, hafife almak olur. Plan-proje net olmalıdır. Bu alan üstüne, nereye ne kadar kapalı alan yapılacağı bilinmelidir.
Örneğin;
- Zemin üstü otopark nereye, kaç m² yapılacaktır? Betonu bulamayanlar buna yanıt vermelidir.
- Aslında %5 yapılaşma imkânı varken yapmadık, %1.58 de bıraktık diyen anlayışın keyfine kalmamalıdır.
- Okçuluk Tesisleri nereye, nasıl yapılacaktır?
- Alana yapılacak YAPI ve TESİSLER’ in avan projeleri nerededir?
- YAPILAR hangi vaziyet planına göre ifraz edilecektir?
- Plan değişikliği yapılmaksızın yetkili idarece düzeltilecek uyuşmazlıklar ne olabilir?
Bu sayılanlar hiç betonlaşma getirmeyecek midir?
