Dünya ile birlikte ülkemizi de etkisi altına alan Covid 19 virüsünün meydana getirdiği salgın hastalık durumu nedeni ile mevcut kira ilişkilerinin ne şekilde etkilendiği yazımızın konusunu oluşturmaktadır.
01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen işyeri kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı kanun ile hükme bağlanmıştır.
Kanun ile kira muafiyeti getirilmemekte fakat bu tarihler arasında kira ödenememesinin tahliye sebebi olması ortadan kaldırılmaktadır. Yeni bir düzenleme ile getirilen hüküm yalnızca budur.
Fakat bu düzenleme de işyerlerine ilişkindir. KONUT KİRASINDA BÖYLE BİR KORUMA OLMAYIP, KİRANIN ÖDENMEMESİ YA DA GEÇ ÖDENMESİ KİRACININ TAHLİYESİNE YOL AÇABİLİR.
İşyeri kiralarına ilişkin olarak da öncelikle anlaşılması gereken bu hüküm dışında getirilen özel bir düzenleme olmadığıdır.
Bununla beraber mevcut kanunlardaki genel hükümlerden yola çıkılarak, kira ilişkilerinin, özellikle iş yeri kira ilişkilerinin geleceğine ilişkin yorumlar yapılmaktadır. Mevcut kanunlarda bulunan ifa imkânsızlığı ya da aşırı ifa güçlüğü gibi müesseselerin uygulamaya konularak kiracının kira borcundan kurtulabileceği gibi kira borcuna ilişkin erteleme ya da indirim talep edilebileceği de görüşler arasındadır.
İşyerleri de içinde bulunduğumuz salgın hastalıktan aynı oranda etkilenmiş değillerdir. İşleri yalnızca azalan işyerleri olduğu gibi, koruma tedbirleri ile kapatılan işyerleri de bulunmaktadır. İşyerlerinin de durumları faaliyet konularına ya da örneğin bir alışveriş merkezinin içinde yer almasına göre değişmektedir.
İlk olasılık kiralanan işyerinin, sözleşme ile İçişleri Bakanlığı tarafından tedbiren kapatılan bir işletme olarak işletilmesi ve sözleşmede de o faaliyet için kullanılacağının açıkça belirtiliyor olma olasılığıdır. Örneğin cafe, düğün salonu ya da kuaför olarak.
Genelge ile kiraya verenin “kiralananın kiracının kullanımına uygun bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün” imkânsızlaştığını ifade eden hukukçular bulunmaktadır. Bu görüşe göre kiraya veren kendi “kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanıma hazır halde bulundurma” borcundan kurtulunca, karşı taraftan almış olduğu edimi (örneğin kira bedelini peşin olarak baştan almışsa) geri vermek zorunda kalacak; henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimleri isteme hakkını ise kaybedecektir.
Özellikle alışveriş merkezlerinin içerisinde bulunan işyerlerinin hiçbir amaçla kullanılması mümkün olmadığından geçici ifa imkânsızlığına ilişkin görüşe en yakın duran alışveriş merkezi içindeki işyerleridir.
Kira bedeli ödeme borcunun imkânsızlığın ortadan kalktığı ana kadar erteleneceği görüşü süreç boyunca hiç kullanılamayan işyerleri için bir diğer görüştür.
Genelge ile koruma tedbirleri kapsamında tamamen kapatılan işyerleri dışında bir de işleri koruma tedbirleri ile etkilenen, azalan işyerleri bulunmaktadır. Bu durumda da sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması hâlinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanabileceğine ilişkin genel hükümlere başvurma imkânı değerlendirilmektedir.
Kiracı, salgın hastalığa ilişkin içinde bulunduğumuz dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendidinin yol açtığı bir durum olmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa (ödeme ile borcunu yerine getirme) beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebilecektir.
Bu hususlar hukukçular tarafından değerlendirilmekte olup, nihai kararı davaya konu olması halinde görevli mahkemeler verecektir. Dolayısı ile hukukçuların çalışmalarını, görüşlerini mutlak olarak kira ödenmeyeceği şeklinde anlamak yerine bu hususların dava konusu olarak değerlendirilebileceği şeklinde anlamak ve avukatımıza danışmak yerinde olacaktır.
